一、出台背景

为规范和推动城市更新活动，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，近日，市政府出台《盐城市城市更新办法》。《办法》于今年11月15日正式施行。

二、主要内容

《办法》共五章三十五条，系统构建了我市城市更新的规范体系，涵盖总体要求、规划计划、项目实施及政策支持等核心内容，确立了“规划引领、民生优先、市场运作、多元参与”的工作框架。

《办法》明确城市更新总体要求。将城市更新内涵界定为“城市空间布局和城市功能进行优化调整以及持续改进的活动”，具体涵盖既有建筑改造、城镇老旧小区整治、完整社区建设、历史文化保护等九大类内容；明确市、县（市、区）、镇（街道）三级政府职责，强化住建部门牵头，自然资源和规划、发改、财政等联动协同机制。

《办法》构建全流程管理机制。创新构建“城市体检—专项规划—详细规划—项目库—年度计划”的全流程管理机制，市、县（市）政府组织开展城市体检，编制城市更新专项规划，划分更新规划片区（单元）与更新实施单元，推进片区统筹更新；建立动态管理的项目库机制，将条件成熟的项目纳入年度计划有序实施。

《办法》规范引导项目实施流程。实施主体可通过物业权利人自主更新、联合体合作或委托市场主体等方式确定，对无法确定实施主体的，可由政府指定；实施主体需编制项目实施方案，依法办理用地手续，完成权益归集，并承担工程建设与后期运营管理职责。

《办法》强化多维政策支持。在规划指标调整、土地要素保障、资金多元筹措、施工图与消防技术审查、行政审批等领域提供专项政策支撑。

三、常见问题解释

1.问：《办法》中城市更新的具体范围包括哪些？

答：《办法》第二条明确，我市行政区域内的城市更新主要涵盖九类活动，即加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区及城中村更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化，以及国家和省、市确定的其他城市更新活动。

2.问：《办法》所确立我市城市更新工作的基本原则，其核心要旨是什么？

答：《办法》第三条确立了四项核心原则，其中“规划引领、民生优先”强调以国土空间规划为蓝图，优先解决群众急难愁盼问题；“绿色低碳、科技赋能”着力推动生态修复与绿色建筑推广应用，充分运用信息化手段提升城市治理效能；“政府统筹、市场运作”要求强化政府政策制定与统筹协调职能，积极鼓励社会资本参与投资建设；“多元参与、共建共享”注重保障公众知情权、参与权与监督权，引导物业权利人自主更新，实现更新成果共享。

3.问：公众如何参与城市更新工作？

答：《办法》第七条、第八条规定了建立多元参与机制。市城市更新主管部门畅通意见表达渠道，保障公众在政策制定、规划编制、项目实施、效果评价中的知情权、参与权、监督权；设立城市更新专家委员会，提供评审、论证、咨询服务；鼓励物业权利人自主更新，镇（街道）提供指导，政府通过资金、政策支持改善群众生活工作环境。

4.问：城市更新规划和计划是如何编制的？  

答：《办法》第十至十五条规定了规划和计划编制流程。即市、县（市）政府组织开展城市体检，全面评估城市发展状况及存在问题；住建部门会同自然资源和规划部门编制更新专项规划，并纳入国土空间详细规划体系，详细规划分层落实，并根据更新需要实施动态调整；建立市、县两级项目库管理制度，条件成熟的项目纳入年度更新计划。

5.问：城市更新的实施主体如何确定？有哪些职责？

答：《办法》第十六条、第十七条规定，实施主体通过以下方式确定：由物业权利人自主实施，或通过联合体合作、委托市场主体实施。针对无法自主确定实施主体的项目，县（市、区）政府在征询物业权利人、利害关系人意见后可指定实施主体。实施主体主要承担编制项目实施方案、办理审批手续、归集资源权益、组织工程实施、移交运营管理权等职责。

6.问：涉及历史文化保护的城市更新需要关注哪些方面？

答：《办法》第十九条、第二十三条明确，依法严控拆除比、拆建比，防止大拆大建；要守护城市肌理与历史文化资源，对有历史保护价值的建筑优先通过修缮改造进行更新；历史文化保护类项目在编制项目实施方案时，应当征求文物主管部门意见，并在专家委员会中吸纳文物保护领域专家，涉及历史文化资源的更新项目需要组织专项论证。

7.问：城市更新项目在用地和规划方面有哪些具体支持政策？

答：《办法》第二十条至第二十五条规定，在保障公共利益、安全的前提下，征得利害关系人同意后，可适当放宽绿地率、停车位等规划指标要求；增设电梯、无障碍设施等必要配套设施的新增建筑量，可不计入容积率和建筑密度核算。供地方式上，支持带方案挂牌出让、协议出让及划拨转出让；允许地下空间单独或合并出让；鼓励零星地块与相邻低效用地整合开发。对发展文化创意、科技研发等新业态的项目，提供5年土地过渡期政策支持。支持商业与办公用地、工业与仓储用地相互转换；允许工业及仓储用地转为研发、商业或办公用途，相关转换手续予以简化。

8.问：对于城市更新项目如何优化行政审批？

答：《办法》第二十八条明确，对于纳入项目库的城市更新项目，可进一步优化审批流程，合理缩减审批时限。针对低风险的城市更新项目，实行简易审批程序。对于小型低风险项目，推行告知承诺制审批方式，有效缩短审批时间。

9.问：针对城市更新项目的特点如何开展施工图和消防技术审查？

答：《办法》第二十九条、第三十条规定，城市更新项目涉及建筑改造的，在保障建筑结构安全、有利于保护利用等前提下，按照既有建筑改造施工图审查技术要点开展技术审查。对无法满足现行标准的城市更新项目，历史文化保护传承利用类的由住建部门组织专家论证，安全隐患消除类的由实施主体组织专家论证，专家论证意见作为设计、施工图审查、施工、竣工验收等依据。既有建筑改造项目执行现行国家工程建设消防技术标准，存在空间、结构等客观条件限制的，需要符合消防技术要点，并以改善原建筑消防安全水平为原则进行消防设计。

《办法》的出台为盐城市城市更新工作构筑了系统性制度保障，将强力驱动城市空间结构优化与功能品质提升，加速推进现代化人民城市建设进程。