各县（市、区）住建局，盐城经济技术开发区住建局，盐南高新区住建局，各有关单位：

为进一步强化住宅工程质量管理，规范住宅工程质量分户验收工作，提高住宅工程质量整体水平，切实维护人民群众合法权益，促进从源头上压降和解决工程质量缺陷投诉问题，根据《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）、《关于做好住宅工程质量分户验收的通知》（建质〔2009〕291号）等文件要求，结合我市实际，就加强住宅工程质量分户验收管理有关事项通知如下：

一、高度重视分户验收工作

住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在工程竣工验收前，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

参建各方应严格落实工程质量主体责任，高度重视并切实做好分户验收有关工作。建设单位是住宅工程质量的首要责任人，应加强对住宅工程建设全过程的质量管理，严格履行法定程序和质量责任，严格按照有关要求组织好分户验收工作，未经分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。施工单位对住宅工程施工质量负责，应完善质量管理体系，加强全面质量管理，努力消除住宅工程质量通病，切实提高住宅工程质量。监理单位对住宅工程质量负监理责任，应对关键工序、关键部位隐蔽工程严格验收管理，加强施工记录和验收资料管理，实现质量责任可追溯。

二、分户验收条件

建设单位组织分户验收，应具备下列条件：

（一）工程已完成设计和合同约定的工作内容；

（二）所含分部（子分部）工程的质量均验收合格；

（三）工程质量控制资料真实完整；

（四）主要功能项目的抽查结果均符合要求；

（五）有关安全和功能的检测资料应完整；

（六）已进行室内环境检测，检测结果符合要求；

（七）实体质量不应低于交付标准样板房的质量标准；

（八）符合其他法律法规、规范性文件及技术标准、规范的相关规定。

三、分户验收组织及程序

建设单位负责组织建立分户验收组，验收组成员应包括：

（一）建设单位项目负责人、工程建设专业技术人员；

（二）施工总承包单位及机电安装、装饰装修等相关专业分包单位的项目经理、质量检查员、施工员等相关技术人员；

（三）监理单位总监理工程师、相关专业监理工程师、监理员；

（四）已选定物业服务企业的，物业服务企业宜参加。

根据分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量，建设单位应对验收组人员进行合理分组，每组人员不应少于4人，其中安装专业人员不少于1人，若为成品住房，装饰装修专业人员不少于1人。

建设单位组织开展分户验收应按以下程序及要求进行：

（一）分户验收前，建设单位应按规定制定分户验收方案，并对验收组成员进行技术交底。

（二）分户验收过程中，验收人员应按照分户验收方案、设计文件及相关技术标准的要求逐户、逐间、逐段、逐点进行检查验收，发现问题及时处理并如实填写分户验收记录表。

（三）对不符合要求的部位应当场标注、记录，并按下列规定进行处理：

1. 施工单位制定处理方案报建设（监理）单位审核后，对不符合要求的部位进行返修或返工。

2. 处理完成后，应对返修或返工的部位重新组织验收，直至全部符合要求。

3. 当返修或返工确实有困难而造成质量缺陷时，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位根据《建筑工程施工质量验收统一标准》规定进行处理，并将处理结果并入分户验收资料。

（四）单位工程分户验收后，应填写分户验收汇总表。

（五）每户验收符合要求后，应填写分户验收合格证，并张贴在户内醒目位置。

（六）分户验收合格后，建设单位应将验收结论告知工程质量监督机构，同时提交分户验收方案、分户验收汇总表、楼号户号汇总表等相关资料。

四、分户验收内容

分户验收应包括户内和公共部位，包含但不限于以下内容：

（一）户内验收内容

1. 室内地面、墙面和顶棚抹灰工程质量；

2. 空间尺寸；

3. 门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程质量；

4. 防水工程质量；

5. 给排水工程质量；

6. 室内采暖系统质量；

7. 电气工程质量；

8. 智能建筑；

9. 通风与空调工程；

10. 成品住房工程还应包括涉及的吊顶工程、内门窗工程、楼地面工程、细部工程、厨卫设备及管道等。

11. 按照有关技术标准、规范、设计图纸或合同约定，应当验收的其他内容。

（二）公共部位验收内容

屋面、外墙面、地下室、楼（电）梯、通道等公共部位施工质量、使用安全和主要使用功能等。

五、推行分户验收可视化管理，加强分户验收档案资料归集

推行分户验收可视化管理工作。建设单位组织分户验收时应逐户、逐间留存照片，照片需带水印，且清晰明确。留存照片具体包括：在入户门处拍摄1张举牌照片（举牌内容包含项目名称、楼号、户号、验收时间），每个功能间至少1张全景照片、1—2张查验过程照片，照片能够真实反映房间现状及查验过程。照片由建设单位负责保存，保存时间不少于5年（从验收合格之日起计时）。建设单位可将留存的照片建立分户验收“一户一档”二维码电子档案，方便后期查询。

分户验收过程中所使用的分户验收记录表、汇总表及分户验收合格证等相关文件和表格资料，非成品住房的住宅工程应采用《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/J103-2010）附录表格，成品住房应采用《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691-2019）附录表格，验收表格内容可根据现场工程内容适当调整。住宅工程质量分户验收资料应单独整理建档，原件随施工技术资料一并归档，建设、施工、监理单位各留存复印件一份。

六、强化分户验收质量监督管理

工程质量监督机构应加强对分户验收工作的监督抽查，在竣工验收前监督抽查阶段，重点抽查分户验收组织及分户验收方案的执行情况、分户验收资料及工程实体质量情况等，每单位工程抽查不少于2户，并应结合工程体量和工作需要，适量增加抽查数量。抽查中发现分户验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响安全和主要使用功能的严重质量问题时，应否决分户验收结论，责令建设单位重新组织分户验收。建设单位应对重新组织的分户验收工作留存影像资料，影像资料包括照片和视频，其中照片要求同初次分户验收要求，视频内容包含每套住房内每个功能间和公共部位的验收过程。在后续监督中，工程质量监督机构应扩大分户验收抽查数量及范围，直至抽查分户验收工作符合相关要求后，建设单位方可组织竣工验收。

住宅工程竣工验收时，建设单位组织建立竣工验收组通过现场抽查的方式复核分户验收记录，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督，每单位工程抽查不少于2户。复核中发现分户验收条件仍不符合相关规定时，应终止验收，责令改正，并纳入对施工、监理单位不良行为记录。在初次竣工验收被终止后，建设单位应按工程质量监督机构要求整改到位并重新组织竣工验收。

七、试点推行“先验房、后收房”制度

在住宅工程建设过程中，特别是在分户验收后、竣工验收前，建设单位宜通过“业主开放日”等活动组织业主代表现场查看项目建设实际情况。活动组织前，建设单位要制定活动方案，将活动通知（包括具体时间、集合地点、活动流程和注意事项等）张贴在小区主要出入口处。活动过程中，要由专业人员携带检查工具，全程陪同业主参观户内及相关公共区域、公共设施，并确保活动安全。

住宅工程单位工程竣工后，鼓励建设单位采取“先验房、后收房”的方式方法，组织业主对拟交付住宅质量进行查验。查验过程中，双方要进行充分沟通、交流，建设单位对业主提出的问题要做好解释、说明工作，对发现的质量通病问题和业主合理的质量诉求形成处置销项台账、及时落实整改，切实保障业主的知情权、监督权，维护业主合法权益。各县（市、区）质监机构要加强与建设单位沟通，在改善型住宅等建设项目中积极推行“先验房、后收房”，以优质工程树立口碑，占领市场。在积累经验后，稳步向面上铺开。

八、加强成品住房装修前交接验收管理

成品住房装修前的交接验收是分户验收的必要组成部分。成品住房主体结构验收前，建设单位应制定交接验收方案，组织监理、施工总承包和机电、装饰等专业承包单位或分包单位相关人员按照《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691-2019）规定的交接验收条件、内容、程序开展交接验收，并按规定填写《交接验收移交表》，交接验收资料存入分户验收资料归档。交接验收中发现的质量问题应整改完成符合要求后才能交接。

九、建立住宅工程质量投诉处理机制

建设、施工、监理单位应切实履行质量责任和保修义务，积极配合建设行政主管部门做好质量投诉处理工作，严格落实省住房城乡建设厅关于印发《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量缺陷投诉处理管理办法》的通知（苏建规字〔2022〕2号）文件要求，进一步规范质量投诉处理流程，提升群众满意度。

建设单位应建立住宅工程质量投诉处理机制，分户验收合格后、竣工验收前，建设单位负责制作并在住宅小区每个单元进出门厅内显著部位悬挂《质量投诉联系牌》（见附件），明示建设单位质量投诉处理负责人姓名及联系方式、维修服务承诺等信息，质量投诉处理负责人应为在建设单位长期从业、负责售后服务、维修处理的分管负责人。自工程竣工验收之日起，联系牌设置时间不少于5年，建设单位或物业服务企业应做好日常维护工作，期间联系牌发生丢失、损毁、字迹缺失或模糊、内容变更等情况，需及时进行更换。

十、严肃查处违法违规行为

对在分户验收中弄虚作假、降低工程质量或者房屋交付后质量保修义务履行不到位的，将对相关责任主体依法依规从严惩处，同时予以通报。

十一、本通知自2024年8月1日起施行。我市行政区域内新建、改建、扩建住宅工程和商住楼工程中住宅部分应执行本通知。

附件：质量投诉联系牌

盐城市住房和城乡建设局   

2024年7月11日       

附件

质量投诉联系牌

注：联系牌应采用金属（塑料）等经久耐用的材料制作，安装固定牢靠，悬挂在小区每个单元进出门厅内的显著部位，并交物业服务企业负责日常管理维护。