事 由：
关于加强无物业老旧小区管理的建议
方 案：
近年来，全市各县（市、区）落实“以人为本”发展理念，都将改善老旧小区居住环境、提高居民生活水平、提升城区品位作为政府民生实事工程。但出新后因为没有物业管理很快就会出现新的问题。无物业老旧小区普遍存在“三难”：一是基础设施薄弱，维修养护难。老旧小区建成时间早，不少给排水、强弱电等基础设施都是已淘汰的产品，管线老化且超出更新时限，有的甚至影响供水、供电质量；消防设施缺失或设置不合格的比例较大，道路和建筑物外墙多有破损，道路、路灯毁损缺失等现象严重。二是物业费收缴率低，服务保障难。老旧小区居住人群主要分为三类，一是高龄人群。大部分老人收入低，经济承受能力差，即使收入可观的老人，享受物理管理服务需要付费的观念还没有形成。二是弱势群体。他们收入低，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费。三是租住人群。他们一般是临时居住，租住期满就会搬走，物业费自然不愿交，导致小区的日常管理难以正常开展。三是小区责任主体缺失，管理执法难。大多老旧小区原建设主体由于倒闭、破产、改制、注销等原因已基本不存在，常年缺管失管，部分有前期物业的老旧小区因为收费标准低、难度大，管理矛盾多、成本高，不少物业企业不愿意承接老旧小区。
为此，特提出建议如下：
1、上下联动，齐抓共管，综合治理。一是健全机构机制。成立全市老旧小区综合治理工作领导机构，按“条块结合，以块为主”的方式，层层落实签订责任状，建立联席会议制度，协同解决小区治理存在的问题，形成“多位一体”运作机制。二是落实经费保障。市县两级财政按1：1比例，专项用于老旧小区长效管理考核补贴。加大宣传引导力度，推动业主自觉缴纳物业费的意识。三是明确管理模式。建议按照“三种模式”实施长效管理：市场化模式，对于具备条件的，通过召开业主大会，选聘物业服务公司实施专业化、市场化管理；托管化模式，对于暂不具备条件的，由街道物业服务公司实施基本物业管理；自治化模式。对于规模较小、无法封闭的小区，在街道物业服务中心的指导下，由社区组织居民实施自治管理。
2、科学规划，统筹推进，全面提升。一是推进老旧小区综合整治。建议由各级职能部门牵头，相关街道配合，集中清理老旧小区违章搭建、毁绿种菜、私拉乱接、违规占用等现象，为小区综合改造创造条件。二是坚持统筹规划。建议住建部门按照“补短板、强弱项、抓提升”分类组织对拟改造的老旧小区进行科学合理的规划，注重生态环境、文化提升、空间布局等个性化设计。同时推进相邻小区及周边地区联动改造，将独栋、零散、分散的楼房和老旧小区进行归并整合、统一设计、同步改造、形成片区。对部分零散独栋无法合并，且改造成本较大的小区，按照苏南地区的做法直接拆除。三是增加“适老化”改造。合理规划适老空间，充分征询相关社区、居民的意见，增加健身器材、设置健身路径、文化墙、休闲设施、加装电梯等。四是整合要素统一实施。建议成立老旧小区改造工作小组，对老旧小区的市政设施、绿化、供电、电信、然气等实行集中改造，避免出现多头改造现象。五是改造管理无缝对接。改造后具备基本物业管理的老旧小区，所在社区按照“先期介入、先行接管、先行服务”的原则，迅速组织人员开展统筹管理。
3、权责统一，完善制度，落实责任。一是强化街道监管物业职能。按照“权责利”统一原则，建议县物管办进一步向街道下放物业管理权限、大修基金和维修基金使用权限，赋予街道办事处“一票否决权”，充分发挥街道物业管理部门对辖区物业公司的日常管理、监督作用，对那些服务质量差、不服从监管的物业公司，相关部门可根据街道办意见予以处罚或打入“红黑榜”名单，进入黑名单的物业公司限几年内不得参与县城的物业服务竞标，情节严重的将追究法律责任并坚决清出市场，从源头上杜绝弃管现象发生。二是执行物业管理保证金制度。一方面督促物业服务企业按照合同的约定及法律规定提供服务，增强企业的责任意识。另一方面，可防止物业企业擅自撤管小区使小区陷入服务真空，原则上保证金金额可确定为该小区6个月常态管理费用。三是建立老旧小区专项维修基金。采取适当方式建立老旧小区专项维修基金，每年拨付街道物业管理部门相应的维修基金和一定的应急维修资金，维修事宜由街道物管中心和小区所属居委会或物业公司负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。四是加强物服企业退场管理。对处于前期物业服务阶段的小区物业退场，应由建设单位重新选聘不低于原服务企业资质的企业进驻小区进行物业服务，服务标准、收费标准按原物业服务合同约定执行。对物业服务合同届满准备退场的物业企业，应提前三个月书面告知小区业委会，没有业委会的小区应提前三个月公示，同时积极协助小区成立自治组织，防止出现小区处于真空状态。物服企业及时理清服务过程中的相关资料和财务数据，如维修基金使用情况、物业相关图纸、设备运行记录、业主相关资料和物业管理用房等以便顺利和新物业进行交接。相关社区、物服企业及时制定应急工作预案，明确发生突发事件的处理流程和相关负责人。五是成立街道物业服务平台公司。出现以下几种情况时介入参与：原物业服务合同到期解除或无法正常服务时，业主委员会还未选出新物业时，为小区提供应急基本服务；综合整治后的无物业小区临时管理；符合物业管理条件的产权单位住宅小区有偿托管。物业服务平台公司的开办费用由财政按小区规模拨付，日常管理经费由政府财政和业主收取统筹。
4、政策引导，整合资源，强化监督。一是对物业公司实行“补贴制”，物业公司认领老旧小区管理达到政府规定的基本服务标准，可领取由政府拨付的按建筑面积计算的一定数额的补贴。也可采取减免税费、投资优惠、招投标优先等形式，鼓励物业公司特别是大型物业公司接管老旧小区。二是创造经营条件，弥补维修管理经费的不足。模经营激励，通过支持物业规模化经营降低成本；特许经营激励，将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权交给物业企业，弥补其物业费；拓展经营激励，允许物业企业开展家政、维修、安装等便民服务，并收取约定费用；后续经营激励，对自愿接管老旧小区建筑面积3万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。三是强化行业监督，规范过程管理。建立老旧小区物服企业资料库，加强对物服企业服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，按规定给予处罚，并计入企业诚信档案。对社区自管或单位自建的小区，积极引导建立自治组织，提升小区管理效能。对采取业主自管与政府扶持相结合的小区，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组实施自治，街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。四是发挥基层指导监督作用。市县主管部门、街道、社区联合实施投诉受理和联动协调机制，监督小区自治组织的日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，提高居民树立“花钱买服务”的意识。