索 引 号: 014355363/2005-00001 文  号: 盐房管[2005]17号 发布机构: 盐城市住房保障和房产管理局
生成日期:2005-03-28 主题分类: 组配分类: 体裁分类:
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摘    要: 关于印发《盐城市市区房屋拆迁估价相关参数》的通知

样本房屋住宅成新因素修正系数表

关于印发《盐城市市区房屋拆迁估价相关参数》的通知
 

3、营业用房楼层系数底层为1,二层调整系数为0.4,三层及以上为0.3,地下室为0.4。 

(四)营业用房临街状态调整系数(该调整系数只适用于底层营业用房)

(1)营业用房底层临街面宽(开间)与深度(进深)比的调整系数如下: 

  盐都区、亭湖区、市开发区房产局、建设局、物价局、国土局,市各有关单位:

根据《盐城市城市房屋拆迁管理办法》(盐政发[2005]38 号)、《盐城市城市房屋拆迁估价技术规范》(盐房管[2005]16 号)规定,现将《盐城市市区房屋拆迁估价相关参数》印发给你们,请遵照执行。

(此页无正文)

盐城市房产管理局         盐 城 市 建 设 局

盐 城 市 物 价 局      盐城市国土资源管理局

                  二OO五年三月二十八日

抄  送:各县(市)有关部门(单位)。

盐城市市区房屋拆迁估价相关参数

一、市区房屋拆迁估价的有关修正系数

(一)区域修正系数表

序号

因素项目内容

考察项目

修正参考系数

1

自然环境

自然景观、风向

-2%~2%

空气污染、噪音、水文

-1%~1%

2

规划设计

建筑或小区布局

-1%~1%

绿化率、室外公共活动空间与绿化景观

-1%~1%

3

物业管理

物业管理情况

-2%~2%

4

交通条件

离市中心区的距离

-1%~1%

离市区主干道的距离

-1%~1%

5

教育医疗设施

所在学区学校情况

-2%~2%

医院及医疗机构分布情况

-2%~2%

6

商业配套设施

重要商业配套设施

-2%~2%

区域修正考察内容

序号

因素项目内容

考察项目

一  级

二  级

三  级

四  级

1

自然环境

自然景观

公认的自然环境优越地区,

自然环境良好,附近有一定的绿地和绿化,基本整洁、卫生。

附近有少量绿地和绿化,卫生环境一般。 

附近周围无绿化,拥挤、环境稍差。

环境污染

空气清新、无污染,无噪音,水域清洁,达卫生标准。

空气良好,少量污染,白天有部分交通噪音,水体局部污染。

空气局部受污染,靠近大马路,白天和晚间均有噪音影响。

靠近污染源、靠近车站、机场等,有噪音。

2

规划设计

建筑或小区布局

布局合理、错落有致,满足通风、日照等健康要求。

布局稍好,排列整齐。

布局一般。

任意布置、拥挤。

室外公共活动空间与绿化景观

绿地率在30%以上,立体绿化,室外公共活动空间丰富。

绿地率在30%以下,部分绿地和绿树,公共活动空间较小。

少量绿化,基本无公共活动空间。

无绿化,无公共活动空间。

3

物业管理

物业管理情况。

全封闭物业管理。

半封闭物业管理。

有物业管理。

无物业管理。

4

交通条件

离市中心区的距离

位于一、二类区位(离市中心区近)

位于三类区位(离市中心区较近)

位于四类区位(离市中心区较远)

位于五类区位(离市中心区远)

离市区主干道的距离

离市区主干道的距离在500米以内。

离市区主干道的距离在500-1000米之间。

离市区主干道的距离在1000-2000米之间。

离市区主干道的距离在2000米以上。

5

教育医疗设施

所在学区学校情况

属于省级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。

属于市级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。

属于区级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。

一般中小学学区。

医院及医疗机构分布情况

距市级及以上医院1000米以内。

距市级及以上医院1000米-2000米。

距市级及以上医院2000米-2500米。

距市级及以上医院2500米以上。

6

商业环境

重要商业配套设施

在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。

在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。

在800米范围内有大型商场,基本满足生活需求。

在800米范围内基本上只有零散的商业网点。

(二)容积率调整系数

容积率

<0.1

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

系数

6.00

6.00

3.22

2.30

1.83

1.56

1.37

1.24

1.14

1.06

容积率

1.00

系数

1.00

说明:介于相临容积率之间的,用插入法进行计算

1、适用于住宅;

2、可根据被拆迁房屋合法建筑面积和合法土地使用面积确定容积率。

(三)个别因素系数表

1、朝向修正系数表

(1)住宅朝向因素修正系数表

卧室朝向

西

一间朝南

两间朝南

三间朝南

修正系数

97

98

99

100

101

102

(2)住宅功能修正系数表

修正因素

平面布置

设备及设施

采光

通风

取值范围

98-101

98-101

98-101

99-101

2、住宅楼层修正系数表

层数

 
屋面
 
 
 
楼层

三层

四层

五层

六层

坡顶

双屋面

平顶

坡顶

双屋面

平顶

坡顶

双屋面

平顶

坡顶双屋面

平顶

100

100

100

100

100

102

102

104

102

102

101

102

104

104

104

106

98

98

102

103

108

108

109

111

97

95

106

106

107

109

82

80

98

95

80

75

说明

如底层为自行车车库,则一层和顶层系数分别加、减1个百分点;

生产办公用房参照执行。

临街面宽(开间)/ 深度(进深) 

小于0.6

0.6-0.8

(含0.6)

0.8--1

(含0.8)

1-1.2

(含1)

1.2-1.5

(含1.2)

大于1.5

(含1.5)

调整系数

0.85

0.9

0.95

1

1.05

1.2

注:开间是指相邻两隔墙或相邻梁轴线之间或相邻和墙轴线之间的距离。

(2)两面临街调节系数:两面临街(两面以上临街按两面临街计算),以区位等级级别高的临街面(主临街面)补偿为准,当次临街面宽:

主临街面宽/ 次临街面宽

≤50%

>50%,<100%

≥100%

调整系数

1.05

1.10;

1.15;

两面临街调节系数只适用于营业用房底层;

底层营业用房两面临街的,其临街状态系数等于开间与进深比调节系数乘以两面临街调节系数。

(3)不临街营业用房,指临街营业用房独立结构以外的连续后延房屋,其补偿价按首进营业用房(指临街营业用房)补偿的一定比例计算,其中:第二进按50%计算;第三进及以后的按30%计算。

当按此方法计算,出现不临街营业用房评估价低于其作为住宅房屋的评估价时,则应选取其他方法进行估价。

(五)市区营业用房平均空置和欠租损失率约为7%—15%。资本化率平均水平参照下表:

类别

区位等级

商铺类

娱乐类

餐饮类

旅馆类

一级

5%-12%

5%-10%

5%-10%

5%-9%

二级

5%-10%

5%-10%

5%-9%

5%-8%

三级

5%-9%

5%-7%

5%-7%

4%-6%

四级

5%-8%

5%-6%

5%-6%

3%-5%

五级

3%-6%

4%-5%

3%-5%

3%-5%

(六)建筑物的成新表

完损等级

成新评定说明

成新率范围

完好房

按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。

0.90-1.00

基本完好房

0.70-0.89

一般损坏房

0.60-0.69

严重损坏房

0.40-0.59

危险房

0.39

注:1、成新率根据被拆迁房屋耐用年限和实际保养程度确定。

2、被拆迁人擅自拆除、改变、损坏房屋装修设备的,视情节轻重,可对原评估房屋成新折旧率再减10%--至20%

各种结构房屋的经济耐用年限,可参考以下数据确定:

房房屋类型
结构
年限

生产用房

非生产用房

腐蚀

腐蚀

钢筋混凝土结构

50

35

60

混合结构

40

30

50

砖木结构

30

20

40

简易结构

10

10

10

待估房屋 
  成新

样本房屋

三成以下

四成

五成

六成

七成

八成

九成及以上

八成新

75-84

85-92

93-97

97-98

98-99

100-101

101-105

(七)评估市区国有划拨土地使用权价格时,对划拨土地商业用地权属因素修正应不高于房地产评估价的0.7,划拨工业(含仓储)土地权属因素修正应不高于房地产评估价的0.8,面积较大或情况较为特殊的由政府相关职能部门通过会审确定。

2、拆迁非住宅房屋合法土地面积大于建筑面积的部分,土地使用权为划拨性质的,其土地补偿费用按估价基准日征地成本计算,根据市区的实际征地情况,市区征地成本参考价为盐城市区为10万元/亩,盐都区为7万元/亩,开发区为8万元/亩。

3、市区基准地价和土地级别划分范围按政府有关文件执行。

二、市区房屋拆迁建安造价、装饰装潢及附属设施参考价格

1、市区房屋拆迁建筑安装工程造价参考表

                                                                       (元/平方米)

结构

等级

建安价格

结构

等级

建安价格

钢筋混凝土结构

1

820

新式砖木

1

565

2

795

2

495

混合

1

675

披房

1

235

2

620

3

555

老式砖木

1

695

厂房仓库

装配式

750

2

655

普通简易

550

2、市区拆迁房屋结构等级划分标准

结构

等级

房屋、结构、设备及装修情况

钢筋混凝土结构

1

多层建筑,层高3.8-4.5米,桩基础,框架结构,外墙贴面砖或外墙乳胶漆,内墙中级抹灰,磁性涂料,水磨石或地砖地坪,铝合金门窗或塑钢门窗,水电卫、消防设施齐全。

2

多层建筑,层高32-3.8米,独立基础或整板基础,框架结构,外墙贴面砖或外墙涂料,内墙中级抹灰,磁性涂料,水磨石或地砖地坪,铝合金门窗或塑钢门窗,水电卫、消防设施齐全。

混合

1

砼桩基础,地圈梁、圈梁、构造柱,实砌一砖墙,现浇平项屋面,铝合金门窗或塑钢门窗,外墙部分面砖或其他装饰,内墙磁性涂料或普通油漆,水磨石地坪或砖地坪,水电设施齐全。

2

钢筋砼条基或实砌墙基础,地圈梁、圈梁、构造柱,实砌一砖墙,平顶或坡屋面,预制空心板楼面,钢木门窗带纱窗,外墙水刷石、喷砂等装饰,内墙磁性涂料,水泥砂浆地坪,水电设施齐全。

3

钢筋砼条基或实砌墙基础,钢筋砼地圈梁、构造柱,一砖墙或空斗墙,大瓦坡顶屋面,松杂木桁条,钢、木门窗,外墙混合砂浆,内墙106涂料,水泥砂浆地坪,一层预制空心板楼面、水电齐全。

老式

砖木

1

小青砖实砌,粘度尚好,五柱落地,杉木托方桁条,半圆掾,旺砖,小瓦屋面,明间方地砖,房间木地板,房屋外观良好,水电齐全。

2

小青砖实砌,粘度尚好,三柱落地,部分隔山板,杉木托方桁条,半圆掾,旺砖,木门窗,小瓦屋面,砖地坪,有水电,房屋外观几何尺寸有一定变形。

新式

砖木

1

砖或钢筋砼条基,圈梁、预制挑梁、构造柱,实砌一砖墙,松杉木桁条,掾子,门窗带纱窗,大瓦屋面,外墙木刷石或其他装饰,内墙油漆,水磨石地坪,水电齐全。

2

砖基础,一砖墙或空斗墙,木门窗带纱窗,大瓦屋面,清水墙外勾缝,内墙涂料,水泥地坪,水电齐全。

披房

1

34墙或空斗墙,或12墙带垛,大瓦屋面,涂料粉刷,普通木门窗,杂木或水泥桁条,水泥地坪,有水电。

厂房

仓库

预制装配式

预制砼方桩,杯型基础,预制牛腿柱,钢门窗,外墙干粘面,内墙面106涂料,拱形屋架,大型屋面板,三毡二油一砂,檐()6米以上,跨度15米以上

普通简易

钢筋砼条基,水泥地面,木门窗,外墙面混合砂浆,内墙面106涂料,三角钢梁,轻型钢屋架,檐()6米,跨度15米以下。

3、市区拆迁房屋装饰装璜及附属设施参考价格

序号

项目名称

计算单位

参考价格(元)

备注

一、天棚龙骨类

1

方木龙骨

m2

27

含吊筋、防腐等

2

轻钢龙骨

m2

38

3

铝合金龙骨

m2

32

二、天棚面层及饰面

1

胶合板3mm

m2

20

含油漆、灯光槽等

2

胶合板5mm

m2

30

含油漆、灯光槽等

3

切片板

m2

37

含油漆、灯光槽等

4

钙塑板

m2

18

含油漆、灯光槽等

5

纸面石膏板

m2

15

含油漆、灯光槽等

6

铝合金扣板

m2

63

含灯光槽等

7

铝塑板

m2

70

含灯光槽等

8

矿棉板

m2

36

含油漆、灯光槽等

9

防火板

m2

45

含油漆、灯光槽等

10

水泥压力板

m2

18

含油漆、灯光槽等

11

吸音板

m2

21

含油漆、灯光槽等

12

镜面玻璃5mm以上

m2

70

含基层等

13

车边镜玻璃面层

m2

90

含基层等

14

塑料扣板

m2

31

15

石膏、普通木线条

m2

5

含油漆

16

高档实木线条

m2

8.5

含油漆

三、墙柱面装饰及其他装饰

1

大理石

m2

137

含水泥、基层等

2

花岗石

m2

188

含基层等

3

瓷砖152*152以下

m2

35

含基层等

4

花瓷20*30以下

m2

48

含基层等

5

花瓷20*30以上

m2

55

含基层等

6

胶合板(3mm)

m2

49

含基层、防腐、油漆等

7

胶合板(5mm)

m2

57

含基层、防腐、油漆等

8

镜面玻璃

m2

68

含基层

9

硬木板条

m2

51

含基层、防腐、油漆等

10

软质石膏墙面

m2

23

含油漆

11

塑料板条

m2

26

12

实木栏杆扶手

m

112

13

不锈钢栏杆扶手

m

136

扶手管径为Φ76

立管管径为Φ31

14

钢栏杆木扶手

m

85

15

钢栏杆扶手

m

70

16

靠墙木扶手

m

45

17

喷塑、喷涂

m2

7

18

普通墙纸

m2

15

19

高级墙纸

m2

35

20

立邦漆、乳胶漆

m2

15

21

简易软包

m2

20

含海绵、化纤装饰布、周边压条

22

软包

m2

35

含海绵、化纤装饰布、周边压条丝绒皮革面料

四、门窗类

1

全玻自由门

m2

300

含地簧

2

塑钢窗

m2

175

3

塑钢门

m2

220

4

铝合金推拉门

m2

170

5

铝合金卷闸门

m2

80

6

铝合金窗(阳台)

m2

120

7

门窗套

m2

40

含基层、油漆、木线条等

8

木纱门、木纱窗

m2

35

9

钢管防盗门

m2

65

10

不锈钢管防盗门

m2

85

11

成品防盗门

500

五、楼地面地面面层

1

普通水磨石玻璃嵌条

m2

32

含基层等

2

彩色水磨石PCV嵌条

m2

42

含基层等

3

大理石

m2

107

含基层等

4

花岗岩

m2

152

含基层等

5

30*30地砖

m2

50

含基层等

6

60*60以下地砖

m2

60

含基层等

7

60*60以上地砖

m2

80

含基层等

8

复合木地板

m2

40

含基层等

9

企口木地板

m2

80

含木龙骨

10

平口木地板

m2

53

含木龙骨

六、附属类

1

围墙

1218砖墙

m2

30

含墙基、砂浆粉刷

2437砖墙

m2

50

乱砖墙

m2

20

2

室外地坪

砖(含三合土)乱砖

m2

10

含垫层、找平层、面层

简易水泥

m2

30

厂区水泥道路

m2

55

水泥方砖彩色地砖

m2

50

3

下水道

砖砌、瓦管、水泥管

m2

15

4

炉灶

单眼——三眼

50-100

含瓷砖贴面

5

水井

小土井、手压井

150

水泥管

350

钢管

400

6

粪坑

缸式

40

砖砌

m3

80

7

迁坟

单棺

600

双棺

800

拾骨

300

8

空调

壁挂式

100

含管线、拆装等

(一拖二增50元/台

柜机

200

含管线、拆装等

9

壁橱(普通)

m2

80

10

电话迁移

208

11

热水器(煤气、电)

50

含管线、拆装等

12

太阳能热水器

200

13

有线电视迁移

80

14

厨房用高档组合橱具(上、下)

m

500

15

高档靠墙家具

m2

180-200

16

饲料池

100-500

17

自来水池(陶瓷、水磨石池)

50

18

不锈钢水池

100

19

浴缸

200

20

坐便器

200

21

花池

m

47

22

鱼池

m2

52

23

阁楼

m2

85

含木楞、砼楞、铁楞、阁板、水泥板,可住人。

24

门楼

m2

210

25

灯箱

m2

180

注:1、本参考价按常规简装项目测算,精装项目可另行补充;缺项的土建和装饰项目可依据设计相应构造、市场材料综合价格另行补充。

2、凹凸式天棚按平面开间尺寸每m2增加6元。

3、装饰面层油漆指调和漆或普通清水油漆,高档乳胶漆每m2增加5元。

4、水磨石、大理石地面嵌铜条每m2增加10元。

5、高档或进口石材,价格另行调整。

6、拆迁房屋结构等级划分标准已含的项目不再另行计算。
 
 
主题词:城市建设 房屋拆迁 管理 通知
盐城市房产管理局       2005年3月28日印发