索 引 号: 014355363/2005-00003 文  号: 盐房管[2005]16号 发布机构: 盐城市住房保障和房产管理局
生成日期:2005-03-28 主题分类: 组配分类: 体裁分类:
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有 效 期: 长 期 主 题 词:
摘    要:
关于印发《盐城市城市房屋拆迁估价技术规范》的通知
 

 各县(市、区)房产局、建设局,物价局、国土局,市各有关单位:
        根据《盐城市城市房屋拆迁管理办法》(盐政发[2005]38  号)规定,现将《盐城市城市房屋拆迁估价技术规范》印发给你们,请遵照执行。
(此页无正文)

 

盐城市房产管理局         盐 城 市 建 设 局

盐 城 市 物 价 局      盐城市国土资源管理局

                                                                                                          二OO五年三月二十八日
 
盐城市城市房屋拆迁估价技术规范


第一章   总  则

        第一条  为规范城市房屋拆迁估价技术行为,维护拆迁当事人的合法权益,保障房屋拆迁的顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《盐城市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规范。
        第二条  本规范适用范围是市行政区域城市规划区内国有土地房屋拆迁估价活动。
        第三条  房屋拆迁估价的估价对象为:拆迁范围内经确认持有合法产权证明的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。
        未超过批准期限的临时建设,按临时建设工程规划许可证的约定评估其剩余年限使用价值,违法建设和超过批准期限的临时建设不予拆迁估价。
        拆迁估价的估价目的统一表述为:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。        
        拆迁估价的估价时点为:房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
        拆迁估价采用的价值标准为:估价对象在估价时点的公开市场价值。
        第四条  本技术规范所指房屋拆迁评估价格是指被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费、停产、停业补偿费等,以及装饰装潢的补偿金额。
        第五条  拆迁估价结论应说明拆迁估价最终的汇总估价结果,并标明大写金额。拆迁补偿估价的货币金额应精确到人民币元。
        第六条  拆迁估价报告中应说明估价结果的有效期。
        第七条  房地产拆迁估价应遵循公平、公正、公开原则、合法原则、替代原则、估价时点原则。

第二章   拆迁估价方法与技术路线

        第八条  房屋拆迁估价采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行。
        第九条  拆迁估价的技术路线为:
         1、确定房地产的类别和性质。根据被拆迁房地产的用途、权利状况确定其所属类别和性质。
        房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。其中营业用房系指直接从事营业活动的商业服务用房,包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房;其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房,生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。具体按照有关规定确定。
        2、选择估价方法。拆迁估价一般应首选市场比较法,因交易实例难以收集而不宜适用市场比较法时,应根据不同的估价对象选择适用的估价方法,通常住宅房屋及非住宅房屋中的非营业性用房可选用成本法估价,营业性用房可选用收益法估价。
        对拆迁估价量较大的项目,可根据被拆迁片区内被拆迁房屋状况,运用市场比较法或其他方法先评估出拆迁片区内不同使用性质、建造年代、建筑结构等具有代表性的房屋的市场基准价格,再通过修正评估出被拆迁房屋的市场价格。由两家以上评估机构评估市场基准价格的,评估机构就拆迁估价的依据、程序、方法、系数选取等进行协调并执行共同标准,估价结果根据价格指标权重系数最终确定。
        3、估算评估价格。对估算出的估价结果应按规范要求进行检查,并考虑不可量化的价格影响因素,进行适当调整、取整或认定,作出最终的估价结果。估价结果有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。
        第十条  各估价方法的内涵和要求、适用对象和条件及基本公式如下:
        一、市场比较法估价。是指将需评估的拆迁房屋与在估价时点近期交易已成交的类似房地产( 3 个以上可比实例)进行比较,根据规范对实例的已知价格作适当修正,估算出被拆迁房屋的客观合理价格的方法。适用于具有交易性的房地产,适用条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产交易实例。估价时其选取可比实例的要求如下:
        1、可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的地产;
        2、可比实例应选择与评估对象相类似房地产,包括用途相同、建筑结构、权利性质相同、规模相当(一般应在估价对象规模0.5-2倍的范围内)等;
        3、 选取的交易实例,其交易价格应为正常交易情况下的实际成交价格。
        4、 成交日期与估价时点接近,不宜超过 1 年,通常应选择 6 个月内成交案例;
        5、 选取 3 个以上的可比实例;
        6、 各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,即使在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%;
市场比较法的各项因素修正在建立价格可比基础上,进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。对可比实例成交价格的系数修正每项不得超过20%,综合系数修正不得超过30%。
        基本公式为:
        被拆迁房屋评估价格V= Vs×100/P1×P2/100×100/P3×100/P4
        Vs:可比实例。
         P1--交易情况修正系数, 由于采用买卖正常交易实例为可比实例, 因此该系数取100。
         P2--交易日期修正系数,将可比实例在其成交日期的价格修正到估价时点的系数。可根据房地产价格变动情况和趋势进行判断。
         P3--区域因素修正系数,可比实例与估价对象的外部环境状况(繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素、公共配套设施完备程度、城市规划限制等)不同造成的价格差异的调节系数。
         P4--个别因素修正系数,将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格,主要包括新旧程度、结构和装饰标准、设施设备、平面布局、层次和层高、朝向等。
        二、成本法估价。是指在无市场依据或市场依据不充分的情况下,求取被拆迁房屋的重新购建价格,扣除折旧,测算出被拆迁房屋的客观合理价格的方法。适用于区域内较少发生交易的房地产。
        基本公式为:
        被拆迁房屋评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
其中:
      (1)土地重新取得费用
        是指被拆迁房屋占用的合法土地使用权价格,包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费等。可采用市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法求取。运用基准地价系数修正法用评估时,通过被拆迁房屋所占土地的区域因素和个别因素等比较,由基准地价(由政府部门定期公布)调整得出被拆迁房屋的宗地价格。其交易日期修正和土地状况修正方法及系数参照市场比较法。
      (2)建筑物重新购建价格。是指假设在估价时点重新建造全新状况的估价对象所必要的支出。包括建造成本、开发管理费用、投资利息、销售税费、开发单位利润等,通常采用成本积算法或参考公布的房屋建筑安装工程价格求取。
      (3)建筑物折旧
        根据被拆迁房屋的建成年代、建筑结构等结合其使用、维护保养的程度由估价师现场勘察后确定。建筑物折旧应考虑物质折旧与功能折旧。
        三、收益法估价。是将被拆迁房屋的未来净收益逐年折现到估价时点并累加求取其客观合理价格或价值的方法。该方法适用于有收益的房地产,条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。
        运用此方法估价应根据净收益的年限及变化情况选用不同的基本公式,具体参见《房地产估价规范》。
        净收益按照类似房屋的租金或经营收益确定,类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位级别的社会平均收益水平修正确定。并按下列规定求取:
        1、被拆迁房屋属于出租型的:净收益为客观租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
        2、被拆迁房屋属于商业型的:净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、税金及附加、管理费用、财务费用。
        3、被拆迁房屋属于生产型的:净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、税金及附加、管理费用、财务费用。
       估价对象资本化率应按规范要求求取。
       估价对象收益年期的求取主要根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
       四、拆迁估价应明确被拆迁房屋所占土地的使用权取得方式。拆迁国有划拨土地非住宅房屋的价格应根据土地批准用途等因素,经评估确定。在进行市场化估价时,对划拨商业用地土地权属因素修正应不高于房地产评估价的0.7,其中工业(含仓储)土地权属因素修正应不高于房地产评估价的0.8,面积较大或情况较为特殊地块的土地权属因素修正由政府相关职能部门通过会审确定。
        对拆迁非住宅房屋合法土地面积大于建筑面积的部分,土地使用权为划拨性质的,其土地补偿费用按估价基准日征地成本计算;土地使用权为出让性质的,按规范要求评估其市场价格。对拆迁住宅房屋合法土地面积大于建筑面积的部分,评估时应考虑容积率系数进行调整。
        五、对协商不成或相关文件中未作规定的装饰装潢项目,应按照装饰装潢工程造价,结合其综合成新率进行独立评估。

第三章    附 则

        第十一条 拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价咨询等专业技术工作的,拆迁评估机构应委托有资格从事该类业务的机构协助估价。
        第十二条 本规范自2005年3月28日起施行。                                       

主题词:城市建设  房屋拆迁  管理 通知
盐城市房产管理局                                         2005年3月28日印发