索 引 号: 014355363/2013-00018 文  号: 盐房管〔2013〕67号 发布机构: 盐城市住房保障和房产管理局
生成日期:2013-06-28 主题分类:城乡建设(含住房) 组配分类:部门文件 体裁分类:通知
公开形式: 网站,文件 公开方式: 主动公开 公开范围: 面向全社会
有 效 期: 长 期 主 题 词:
摘    要: 关于印发《盐城市区新建商品房预售资金监管实施细则》的通知
盐城市住房保障和房产管理局关于印发《盐城市区新建商品房预售资金监管实施细则》的通知
 

市各有关单位:
    为贯彻落实《盐城市区新建商品房预售资金监管暂行办法》(盐政规发〔2013〕3号),加强房地产市场监管,维护消费者合法权益,经研究,我局制订了《盐城市区新建商品房预售资金监管实施细则》,现印发给你们,请认真遵照执行。


                                  2013年6月28日
 
         盐城市区新建商品房预售资金监管实施细则

    为贯彻落实《盐城市区新建商品房预售资金监管暂行办法》(盐政规发〔2013〕3号,以下简称《监管办法》),进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作,增强监管工作操作性,有效开展开发建设项目的商品房预售资金监管工作,特制定本实施细则。
    一、预售资金监管范围
    (一)自2013年7月1日起,盐城市区行政区域范围内的房地产开发项目,应当按照《监管办法》及本实施细则实行新建商品房预售资金监管。
    (二)新建商品房购房人按合同约定支付给房地产开发企业的定金、预付款、房价款(包括公积金贷款、商业贷款)等各种款项的预售资金在获得预售许可后至房屋所有权初始登记完成期间应当全部纳入监管。
    二、重点监管资金标准
    (一)新建商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指完成项目建设所需购置建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费的资金,除此之外为非重点监管资金。
    (二)重点监管资金标准:
    重点监管资金的总额应为监管标的房屋工程建造费用加上相关配套设施建设费用。
    三、开设监管账户
    (一)开发企业在申请商品房预售许可前,应当选择与房产主管部门签有委托监管协议的商业银行(以下简称监管银行),按一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开设新建商品房预售资金监管账户。
    (二)有开发贷款的项目,原则上监管账户设置在开发贷款发放银行。开发贷款银行不具备监管条件或者因违规被取消监管资格的,可选择其他监管银行。
    (三)预售项目建筑面积在3万平方米以下的,只能设立一个监管账户;在3万平方米以上的,不得设立超过3个监管账户。
    四、签订监管协议
    (一)开发企业开设监管账户后,与监管银行签订统一格式的《盐城市区新建商品房预售资金委托管理协议》(以下简称《监管协议》),明确双方的权利、义务、责任。
    (二)监管银行在与开发企业签订《监管协议》时,应当核对开发企业所提交的监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划、项目工程预算清册和投标、中标通知书,确定监管标的重点监管资金的总额。
    (三)《监管协议》须载明开发企业名称、项目名称、座落、幢号、房屋代码、总建筑面积、总套数、国有土地使用证号、土地面积、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目施工和监理单位、工程预算清册、项目预售资金监管开户银行、账户账号等相关信息。
    (四)监管银行在《监管协议》签订后2个工作日内,将《监管协议》电子信息传送房产主管部门监管平台。
    (五)开发企业在3个工作日内将《监管协议》及《监管办法》规定的相关材料报房产主管部门备案。并在售楼现场公示预售资金监管开户银行及账号。
    (六)开发企业变更监管银行或监管账户的,应当与监管银行重新签订《监管协议》,并将变更情况及时报房产主管部门备案。有开发贷款的,需先经开发贷款发放银行同意。开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间,暂停该项目的商品房买卖合同网上签约。
    五、购房款的缴存和预售资金的入账
    (一) 开发企业与购房人网上签订《商品房买卖议定书》,注明付款方式及期限,同时打印商品房预售资金缴款通知书,购房人凭缴款通知书将约定支付的预付款项缴至监管银行的监管账户。开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金存入监管账户:
    1、监管银行通过缴款通知书上的房号及对应《商品房买卖合同议定书》的编号收取房款后,及时将缴款信息发送到银行内部监管系统并给购房人开具收款凭证,同时通过接口将缴款信息传送给房产主管部门。开发企业依据监管银行出具的缴款凭证为购房人开具专用发票。
    2、购房人通过开发企业提供的专用POS机刷卡入账的,监管银行适时读取专用POS机记载的合同编号、监管账户、付款金额等电子信息,通过接口将缴款信息传送给房产主管部门。开发企业凭专用POS机签单为购房人开具专用发票。
    (二)《商品房买卖议定书》签订后,双方当事人应按约定及市区商品房网上销售管理相关规定正式网签《商品房买卖合同》。如期间购房人缴纳了部分房款,双方协商一致需要变更或解除《商品房买卖议定书》的,参照市区商品房网上销售管理相关规定办理手续。
    (三)开发企业与购房人网签《商品房买卖合同》时,系统自动核对首付款项是否缴至监管账户。已按约定缴纳到账的,系统比对合同编号、买受人及身份识别信息一致后,方可打印正式网签合同。
    (四)通过银行贷款缴纳房款方式:
贷款发放银行须在借贷合同约定的期限内,将剩余房款划入监管银行的监管账户,并注明房号及合同编号。
    (五)监管账户入账信息不明的,由监管银行与开发企业及时核对后,完善监管系统内相关电子信息。
    (六)开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的,开发企业可以向房产主管部门提交申请,房产主管部门应当在2个工作日内进行核实,情况属实的,房产主管部门出具退房证明,监管银行根据开发企业申请解除该部分购房款的监管,直接划入购房者账户。
    六、预售资金的使用
    (一)开发企业申请使用重点监管资金,应提供预售许可后1个月、结构封顶、主体验收、竣工验收、完成房屋所有权初始登记五个节点完成的相关管理部门证明,向监管银行提出申请,由监管银行根据监管标的完成的工程量和资金使用计划,及时支付各阶段的建设资金。资金使用节点证明文件是指:
    1、预售许可后1个月,出具房产主管部门的《盐城市商品房预售许可证》;
    2、结构封顶,出具施工单位、监理单位共同签署的《单项工程评定验收记录》;
    3、主体验收,出具施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同盖章的《主体工程验收记录》;
    4、竣工验收,出具建设管理部门的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;
    5、完成房屋所有权初始登记,出具房产主管部门房屋所有权初始登记证明信息。
    (二)监管银行按以下最高限额标准拨付重点监管资金:
    1、小高层及高层:取得预售许可后一个月,可按监管标的工程建设资金总额45%拨付资金;结构封顶累计可拨付至60%;主体验收累计可拨付至80%,竣工验收累计可拨付至95%,完成房屋所有权初始登记,可将余额全额拨付。
    2、多层:取得预售许可后一个月,可按监管标的工程建设资金总额的65%拨付资金;主体验收累计可拨付至80%,竣工验收累计可拨付至95%,完成房屋所有权初始登记,可将余额全额拨付。
实际工程建设资金超出规定最高限额标准,需要拨付重点监管资金的,由监管银行、开发企业重新确定五个节点的使用资金,签订补充协议并报房产主管部门备案。
    (三)监管银行对所提交的材料进行审核,审查程序中应设置实地查看工程形象进度状况环节。符合条件的,在2个工作日内将资金拨付给开发企业,用于监管项目工程款项的支付并将资金拨付的电子信息上传监管系统。不符合条件的,应当向开发企业出具不予拨付通知书。
    (四)在项目建设过程中,若发生较大的工程变更或设备更型,涉及工程建设资金变动,开发企业可申请变更工程预算清册,调整监管标的建设资金总额。但应向监管银行提供设计单位或规划部门的变更核定手续及建设费用增减预算书以及设备订购单,监管银行经审核后调整监管标的工程建设资金总额,并报房产主管部门备案。
    七、非重点监管资金的使用
    监管账户资金余额大于该监管标的重点监管资金标准时,超过部分的非重点监管资金开发企业可用于还贷或调用。
    八、监管账户的管理
    (一)监管银行应当按月出具监管标的预售资金收支情况对账单。
    (二)房产主管部门对监管标的预售资金的收缴、使用进行动态监管。不定期对各项目的建设工程进度情况进行抽查,并与上报的形象进度表进行核对。
    (三)房产主管部门应定期组织新建商品房预售资金监管情况通报会,及时通报监管情况。
    九、监管账户的注销
    开发企业完成房屋所有权初始登记后,可向监管银行申请监管账户资金余额拨付和注销,监管银行根据房产主管部门初始登记信息及时办理监管账户内资金结算与注销账户手续。


盐城市住房保障和房产管理局办公室          2013年6月28日印发