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索 引 号: 014355363/2014-00031 文  号: 盐房管〔2014〕113号 发布机构: 盐城市住房保障和房产管理局
生成日期:2014-10-15 主题分类:城乡建设(含住房) 组配分类:部门文件 体裁分类:通知
公开方式: 主动公开 公开范围: 面向全社会
有 效 期: 长 期 主 题 词:
摘    要: 关于印发《盐城市区房屋专项维修资金使用管理实施细则》(试行)的通知
盐城市住房保障和房产管理局关于印发《盐城市区房屋专项维修资金使用管理实施细则》(试行)的通知
 

盐都区、亭湖区住建局,市开发区、城南新区房管分局,市区各街道办事处:
    现将《盐城市区房屋专项维修资金使用管理实施细则》(试行)印发给你们,请认真贯彻执行。

 

                                    2014年10月15日

 

       盐城市区房屋专项维修资金使用管理实施细则(试行)

                    第一章  总  则
    第一条  为加强市区房屋专项维修资金的使用管理,保障房屋共用部分、共用设施设备的维修和正常使用,维护房屋专项维修资金所有人的合法权益,根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》(苏建房管〔2014〕208号)等法规规定,结合市区实际,制定本细则。
    第二条  本细则适用于盐城市区行政区域内住宅、商住、办公及商业等房屋已交存维修资金支出使用的管理和监督。
    第三条  市住房保障房产管理部门负责组织实施本细则。市物业管理中心(以下简称物管中心)具体负责房屋专项维修资金使用管理工作的指导和监督,定期组织各区房屋专项维修资金支出使用情况的督促检查。
    各区住建部门、街道办事处按照规定的职责分工,负责本辖区内房屋专项维修资金使用的受理、审核、指导、协调等日常管理工作。
第四条  房屋专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后房屋共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
    第五条  房屋专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
                  第二章  维修资金的使用
    第六条  房屋专项维修资金使用从维修涉及范围内共有或者共用关系的业主交存的分户账中按照专有面积分摊列支。其中涉及未售出的空置商品房,由建设单位按空置房屋专有面积分摊。
    物业管理区域特定地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修,需动用维修资金的,由专有车位、摊位、库位业主的房屋分户账中分摊列支。
    第七条  共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:
    (一)属于整个物业管理区域的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊,并从业主交存的专项维修资金中列支。
    (二)属于单幢房屋的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。
    (三)属于一个单元的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。
房屋专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照房屋建筑面积由相关业主按比例分摊。由业主委员会、社区居委会按照标准向相关业主收取,或者委托物业服务企业收取。
    第八条  下列费用不得从房屋专项维修资金中列支:
    (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部分、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用;
    (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
    (三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部分、共用设施设备所需的修复费用;
    (四)尚未办理物业承接查验移交手续所发生的,应由建设单位承担的维修费用;
    (五)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部分、共用设施设备的维修和养护费用;
    (六)未经批准擅自更改物业管理区域规划用途、外立面、结构或其他违建情形,导致发生的共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用。
    前款第(一)、(二)、(三)、(四)项规定情形,因与他人发生费用支付争议而导致诉讼、仲裁等无法即时得到费用进行相关维修、更新和改造的,经业主大会决定,可以从房屋专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的,应当即时补充房屋专项维修资金。
    第九条  物业管理区域内已成立业主委员会,需要使用房屋专项维修资金的,按照以下程序办理:
    (一)有物业服务企业的,业主委员会可委托物业服务企业根据维修、更新和改造项目的实际提出《维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、按规定选定的维修单位等内容;没有物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主提出《使用方案》。
    (二)《使用方案》向维修资金分摊范围内的业主公示5个工作日。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的,视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”,可申请使用维修资金。
    (三)业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主持下列材料,向区住建部门申请列支:
    1、维修资金使用申请表;
    2、《使用方案》;
    3、施工合同;
    4、相关业主表决或者公示反馈意见证明文件;
    5、维修费用预算(维修费用超过1万元的,需提供审计机构预算审核意见)。
    (四)区住建部门应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核。符合规定的,予以核准,并书面告知物管中心;不符合规定的,出具不予维修通知书。
    (五)工程竣工验收合格后,业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主应当将工程决算、分摊明细向维修资金分摊范围内的业主公示5个工作日。
    (六)业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主持下列材料向区住建部门申请办理工程结算:
    1、工程决算报告(单);
    2、维修、更新和改造工程的专用票据;
    3、相关业主公示反馈意见证明文件;
    4、维修费用分摊明细表;
    5、其他相关材料。
    (七)物管中心根据区住建部门出具的同意支取维修资金书面意见,2个工作日内按规定办理款项的划转手续。
    第十条  物业管理区域内尚未成立业主委员会,需要使用房屋专项维修资金,有物业服务企业的,相关业主可委托物业服务企业提出《使用方案》;没有物业服务企业的,由相关业主或者由社区居委会组织相关业主提出《使用方案》。程序按本细则第九条规定办理。
    第十一条  物业管理区域内已成立业主委员会,业主向业主委员会提出使用房屋专项维修资金维修时,业主委员会应当按规定办理维修资金使用手续,并牵头履行业主相关职责。
    业主向小区物业服务企业提出委托使用维修资金维修时,物业服务企业应当接受委托并按规定办理维修资金使用手续,履行相关物业服务职责。
    物业管理区域内尚未成立业主委员会,且没有物业服务企业的,业主可向属地社区居委会提出委托使用维修资金维修,社区居委会应当接受委托并按规定办理维修资金使用手续,牵头履行业主相关职责。
    第十二条  物管中心应当建立市区维修施工预决算、房屋鉴定、设施设备检测评估、招标、监理、审计以及房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选名录库,并向社会公开联系方式,供维修选用。
    第十三条  维修、更新和改造项目有下列情形之一的,由区住建部门组织提出房屋专项维修资金使用申请的业主委员会、相关业主或者受托的物业服务企业、社区居委会,采取招标方式择优确定维修单位:
    (一)维修费用总额超过30万元的。
    (二)单项维修工程费用超过5万元的。
    (三)业主大会决定实行招标的。
    维修、更新和改造项目除上述情形之外的,由属地街道办事处组织提出维修资金使用申请的业主委员会、相关业主或者受托的物业服务企业、社区居委会,在专业队伍备选名录库中抽取维修单位。
    第十四条  维修、更新和改造项目预算费用1万元以上的,由属地街道办事处组织提出房屋专项维修资金使用申请的业主委员会、相关业主或者受托的物业服务企业、社区居委会,在专业队伍备选名录库中抽取审计机构,对维修项目进行预决算审核。
    工程招标、监理和审计等费用计入维修、更新和改造成本。
    第十五条  提出房屋专项维修资金使用申请的业主委员会、相关业主或者受托的物业服务企业、社区居委会,负责申报材料、征求业主意见、现场公示、维修工程质量的跟踪监督、竣工验收等事项,并对所提供材料的真实性、合法性、有效性负责。
    维修工程项目实行质量保修制度,按国家有关规定和施工合同约定办理。
                       第三章  应急维修
    第十六条  发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对房屋共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,物业管理区域内已成立业主委员会的,按照以下程序办理:
    (一)有物业服务企业的,业主委员会可委托物业服务企业向区住建部门提出应急维修书面申请;没有物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主提出应急维修书面申请。区住建部门接到申请后,当日内派专人到现场勘察,符合条件的予以受理。
    (二)受理后,在区住建部门指导下,由属地街道办事处组织提出应急维修申请的业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主,在专业队伍备选名录库中抽取应急维修单位和审计机构,或者经属地街道办事处确认可委托原维保单位维修,办理委托等相关手续,同时组织维修,并对维修工程质量进行跟踪监督。
    (三)工程竣工验收合格后,业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主应当将维修、更新和改造的项目、工程决算、分摊明细、竣工验收情况向维修资金分摊范围内的业主公示5个工作日。
    (四)业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主持下列材料向区住建部门申请办理工程结算:
    1、工程决算报告(单);
    2、应急维修、更新和改造工程的专用票据;
    3、相关业主公示反馈意见证明文件;
    4、维修费用分摊明细表;
    5、其他相关材料。
    (五)物管中心根据区住建部门出具的同意支取维修资金书面意见,2个工作日内按规定办理应急维修款项的划转手续。
    第十七条  发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对房屋共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,物业管理区域内尚未成立业主委员会,有物业服务企业的,相关业主可委托物业服务企业向区住建部门提出应急维修书面申请;没有物业服务企业的,由相关业主或由社区居委会组织相关业主提出应急维修书面申请。程序按本细则第十六条规定办理。
    第十八条  物业管理区域内可应急使用维修资金的情形:
    (一)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用的;
    (二)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害等故障危及人身安全,经电梯专业维保、检测机构出具整改通知书的;
    (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
    (四)楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;
    (五)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,或者专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身安全的;
    (六)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,消防部门出具整改通知书的;
    (七)高层住宅发生供水主管道严重漏水,公共水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况,导致供水中断的;
    (八)发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等),经房屋安全质量检测机构核实,并出具意见书认定的。
    第十九条  发生本细则第十八条情形,业主委员会、相关业主或者受托的物业服务企业、社区居委会未按规定实施维修、更新和改造的,区住建部门可以组织代修,或者委托属地街道办事处代修,维修费用从相关业主维修资金分户帐中列支。
    第二十条  应急维修费用从相关业主的维修资金分户账中按照专有面积分摊列支,具体分摊办法按照本细则第六、七条规定办理。
    第二十一条  应急单项维修费用在5000元以上的,应当经过审计并向业主公示;应急单项维修费用不足5000元的,可以经利害关系业主、业主委员会同意,委托区住建部门或者属地街道办事处采取审核结算并公示。应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的,从其约定。
                    第四章  监督管理
    第二十二条  各区住建部门工作人员在受理维修资金使用申请审核过程中,不得设置障碍刁难申请人,不得故意拖延审核时限。物管中心在接到区住建部门同意支取维修资金书面意见后,应在规定时间内完成资金支付手续,不得无故拖延。
    各区住建部门在维修资金使用申请审核及使用过程中,发现不符合有关法规和本细则相关规定的行为,应当责令改正。
    物管中心、各区住建部门及街道办事处工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行工作职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    第二十三条  物业服务企业与业主委员会或者相关业主因维修资金的使用发生纠纷,当事人可以自行协商解决,协商不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院提起诉讼。
    第二十四条  因业主委员会、物业服务企业、社区居委会相互扯皮、推诿,不能履职或者不履行申请手续的,无法实施维修或应急维修,严重影响业主生活的,由区住建部门或者街道办事处组织代修的同时,应当追究业主委员会、物业服务企业、社区居委会的责任。
    第二十五条  业主委员会、物业服务企业、社区居委会或者相关业主采取冒用业主签名等方式,不按本细则相关规定申请使用维修资金的,所发生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。
业主委员会及其成员,不得参与承接本物业管理区域内使用维修资金的维修、更新和改造业务。
    第二十六条  提出房屋专项维修资金使用申请的业主委员会、物业服务企业、社区居委会或相关业主以及建设单位,未按本细则相关规定办理的,由市住房保障房产管理部门或者各区住建部门按照相关法规规定予以处罚。 
                      第五章  附  则
    第二十七条  本细则所称房屋共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋内业主共有的部分,一般包括:建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    本细则所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由房屋业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、中央空调、避雷装置、水箱、水泵、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    本细则规定的面积和人数,按照下列方式计算:
    (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;
    (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。
    第二十八条  本细则自2014年12月1日起施行。原有的有关政策和规定,与本细则不一致的,以本细则为准。

 


盐城市住房保障和房产管理局办公室         2014年10月15日印发