贯彻实施《房屋登记办法》  维护权利人合法权益

——房屋登记办法》知识问答

　　问：建设部为什么要出台《房屋登记办法》，《房屋登记办法》是在什么样的背景下制订的?

　　答：2007年3月16日十届人大五次会议通过了《物权法》，《物权法》是保护国家、集体和公民财产权益的基本法律，其立法宗旨是激发才智，鼓励创造财富。房屋等不动产是人们的安身立命之所，当前在家庭财产中占有重要的地位。《物权法》中有109处提到了“登记”两字，可见登记在《物权法》中的重要地位，通过登记能够有效的保护权利人的房屋权利，激发公民创造财富的积极性。

　　《房屋登记办法》是对《物权法》不动产登记的贯彻落实，《物权法》专节对不动产登记作了规定，明确了不动产登记的性质、效力、管辖、登记机构的审查责任、不动产登记簿的效力和权属证书的性质，提出了预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型，但《物权法》的规定较为原则，在房屋登记实践中难以直接适用。原有《城市房屋权属登记管理办法》的许多规定跟《物权法》的规定不相适应，需要予以修改。在《物权法》确定的不动产登记制度框架下，按照《物权法》的立法精神，建设部经过多次调研、组织专家多次论证，最终出台了《房屋登记办法》。

　　建设部168号令《房屋登记办法》，在建设部颁布的行政规章史上创下了许多新的记录：以建设部名义颁布的最后一部规章；建设部首次邀请法学专家直接参与起草的行政规章；建设部发布的规章中条文最多的一部规章；从发布到实施准备时间最长的一部规章；配套文件最多的一部规章。

　　问：《房屋登记办法》的颁布实施，有什么重要意义？

　　答：一、有利于规范房屋登记行为，为规范化建设提供了法规依据。《办法》对各项登记的具体内容进行了具体规定，如不同的登记类型收取哪些材料？按什么程序办理？办件的时限是多长等，这样，不仅便于登记人员把握登记业务、提高依法行政的水平，也避免了登记人员享有过大的自由裁量权，减轻群众负担。

　　二、统一城乡房屋登记，维护农民合法权益。《办法》第一次将集体土地范围内房屋纳入房屋登记的范围，并对其登记程序、审查要件等内容作了比较全面的规定，并考虑了农村的实际，实现了城乡农村房屋登记制度的统一。对乡镇、村企业的厂房抵押、农村房屋设定地役权、预告登记等进行了明确规定，尊重了农民对其房屋依法处分的权利，这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。

　　三、基本构建了科学、完备的登记体系，为统一不动产登记立法积累了经验。从《办法》制定过程看，注重实务经验的调研、充分尊重专家的意见，实现了开门立法，为将来统一的不动产立法积累了重要的经验，也为我国的不动产登记将来与国际接轨奠定了基础。

　　问：《房屋登记办法》跟过去的《城市房屋权属登记管理办法》相比，有那些突出亮点？

　　答：《房屋登记办法》》跟过去的《城市房屋权属登记管理办法》相比，在许多方面都有亮点，突出体现在以下五方面：

　　亮点一   专家起草

　　建设部邀请了全国人大法工委委员、中国人民大学法学院院长王利明教授及其两名学生，法学专家程啸和尹飞，经过多次调研，反复论证，专门起草了《房屋登记办法》。专家立法，体系完整、法律关系清晰，逻辑关系严密，紧扣《物权法》立法精神。

　　亮点二   明确登记簿的效力

　　《办法》第七条规定：登记簿是物权归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。《办法》还规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

 　　亮点三   保证约定期内交易关系稳定

　　《办法》规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记最早大量发生在城市商品房买卖中，当然它不仅限于该范围，二手房也可以申请预告登记。预告登记后，等于是买主“定”下了该项不动产，未经他的同意，原房主（卖者）无权处分该不动产，“一房二卖”将难以实现，保证了约定期内交易关系的稳定。

　　亮点四   厘清登记和合同效力的关系

　　《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。《办法》第五条第二款规定：房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。这一款是按照《物权法》要求确定的，它强调了登记的物权变动效力。因此，签了合同还必须办理房屋转移登记手续，不办理登记,即使已经占有或使用了所买卖的房屋，也不能取得所有权。

　　亮点五   确认纠偏机制

　　《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院做出判决。如果异议登记人在登记后十五日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。

　　问：什么是房屋登记簿？ 登记簿有哪些特点？

　　答：房屋登记簿是指房屋登记机构依照法律规定记载申请人的房屋权利以及其他应当记载的事项的特定簿册，这种簿册有公示的作用，便于有利害关系的第三人查阅。建立登记簿制度，符合国际惯例，是国际不动产登记先进国家通常采用的，我国的《物权法》第一次以立法形式提出登记簿制度。《办法》规定，房屋登记簿应当记载房屋的自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。登记簿可以采用电子介质，也可以采用纸介质，国家鼓励采用电子介质的登记簿，我们盐城也将采用电子介质的登记簿。

　　登记簿具有以下特点：

　　1、统一性。即一个行政区域内的房地产登记簿只能有一个，只有这样，一个区域的房地产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，交易秩序才能良好建立。

　　2、权威性。房地产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为房地产变动的可信性作出保障。

　　3、持久性。房地产登记簿将由登记机构长期保存，以保证当事人和利害关系人的利益不因时间的消磨而受到损害。

　　4、公开性。房地产登记簿不是秘密档案，登记机构不但应当许可当事人和利害关系人查询，而且还要为社会稳定，定分止争、经济发展提供方便查询服务。

　　问：登记簿是否可以公开查询？如何查询？

　　答：登记簿依法可以公开查询。个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

　　查询登记信息，应填写申请表，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，不能以人查房。

　　问：《房屋登记办法》出台后，市民百姓有哪些需要注意的？

　　答：1、要注意保护自己的权益，及时申请登记。《物权法》明确规定，不动产物权的变动以登记为准，登记簿上记载的权利受国家法律保护。市民购买开发的商品房、二手房时，要及时申请登记，不登记，你的权利得不到法律保护，可能存在各种风险，比如房主将房屋再次出售、抵押，或者因房主经济纠纷被法院裁定查封、拍卖。另外，7月1日后，房屋转移登记要双方申请，时间长了，有的房产公司倒闭、歇业了，有的房主外出、失踪甚至因故去世了，这时要办理登记就无法办理或者难以办理了。

　　2、注意查询登记簿记载信息，减少交易风险。7月1日，全国将启用新版的房产证和权利证明，新版的房产证由建设部统一监制、北京印钞厂印制，具有防伪功能；从内容上来看，抵押等信息不再在房产证上做记载；另外当事人出具的房屋权属证书，有可能是已经声明作废的废证，因此，在签订买卖等合同时，不能光看权属证书，最好到登记机构查询登记簿，看看有没有抵押、查封、预告登记、异议登记等限制情形，防范交易风险。

　　3、必要时申请预告登记，保护自己权益。商品房预购人在签订合同时，要与开发商作出预告登记的约定，开发商不申请预告登记的，可凭有关材料单方申请预告登记，防范交易风险。二手房分期付款的，暂不办理转移登记的，也可申请预告登记。

　　问：《房屋登记办法》对集体土地房屋登记作了哪些规定？

　　《房屋登记办法》根据城乡统筹的原则，专章规定了集体土地上房屋登记，为集体土地上房屋登记提供了依据和操作规范。

　　《办法》规定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以申请房屋登记。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。登记机构核准登记前，需要予以公告。

　　集体土地上房屋可以申请转移登记，但受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员，并且还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料或者经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

　　集体土地上的乡镇、村企业厂房等建筑物可以设立抵押。

　　房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。

　　问：房屋权属证书效力的规定与以往有何不同？

　　答：1997年10月27日发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人拥有房屋权利并行使权利的唯一合法凭证。而《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的依据，《房屋登记办法》第五条规定：房屋登记簿是物权归属和内容的根据。

　　这就意味房屋权属证书的作用和地位发生了历史性的变化，权属证书不再是证明房屋权利的唯一凭证，取而代之的是登记簿，依据《物权法》，登记簿具有无可争辩的权威性、公信力。

　　问：新老登记办法对房屋权属证书种类的规定有何变化？

　　答：老办法规定权属证书种类有《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房屋共有权证》，新办法规定有权属证书和权属登记证明两类，其中权属证书有《房屋所有权证》、《房屋他项权证》，取消了《房屋共有权证》，共有权人在《房屋所有权证》上记载“共有”字样。另根据〈〈物权法〉〉规定，增加了权属登记证明两种，分别为《房屋预告登记证明》、《在建工程抵押登记证明》。

　　问：《房屋登记办法》增加了哪些登记种类？

　　答：一、预告登记  保全将要发生的不动产物权进行的登记。该登记是物权登记，但登记的不是物权，是一种请求权的登记，获得对抗的效力。附条件、附期限的物权变动合同，均可申请预告登记。*进行预告登记双方在合同中须约定,且双方申请（例外：已经有预告登记的约定，《预售许可证》记载的开发企业拒绝办理预告登记的，预购人可以进行单方申请预告登记。但应提交购房发票或收据）。进行预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分不动产，不发生物权效力，否则，有追及力。*预告登记要颁发《预告登记证明》。申请预购商品房抵押预告登记，必须提供预购商品房的预告登记证明，才可以办理。

　　二、地役权登记  要求供役地、需役地双方提供土地、房屋登记的权属证书，签定地役权合同，在双方的登记簿上做记载。地役权可以申请转移和变更登记。

　　三、更正登记  强调了登记簿内容可以根据权利人、利害关系人申请，凭相关证明文件纠正，但必须登记簿记载的权利人书面同意。登记机构也可以依职权纠正。

　　四、异议登记 利害关系人申请更正登记，但未获得权利人同意的情况下，可提出异议登记。异议登记可以导致正在办理过程中的物权变动登记暂缓。也可以使已经登记的物权暂时失去效力。异议登记后，登记簿记载的权利人要求处分该房屋的，登记机构应当暂缓办理。在处分过程中，第三人提出异议登记的，登记机构中止办理。

　　异议登记后，申请人必须在15日内起诉，否则异议登记失效。

　　五、业主共有部分一并申请登记的规定

　　建筑区划内公共场所，物业服务用房、符合登记条件的公用设施及其他共有部分在初始登记时要一并申请登记，但不发放权属证书。

　　问：什么是预告登记？

　　答：预告登记是指以保全一项将来发生的不动产物权变动（转移、变更和注销）为目的的请求权登记。建立预告登记制度有利于保护弱势群体的利益，防范交易风险。

　　问：那些情况可以办理预告登记？应当注意些什么？

　　答：有下列情形之一的，当事人可以约定向登记机构申请预告登记：

　　（一）向开发商预购商品房的，可以申请办理预购商品房预告登记。；

　　（二）如果还要以预购商品房设定抵押，获取购房贷款的，则要办理预购商品房抵押预告登记；

　　（三）房屋所有权转让、抵押也可以办理预告登记。

　　注意的内容：

　　（一）办理预告登记的前提是，双方必须有办理预告登记的书面约定，或在合同中有约定进行预告登记的条款。

　　（二）购房人与售房人办理预告登记后，虽然可以防止售房人在预告登记期间处分房屋，但不能对抗法院对售房人的查封，所以还是存在风险，在符合条件时尽快办理终局登记。

　　（三）办理预购商品房预告登记，合同必须先经过备案。

　　（四）办理预购商品房抵押的预告登记，必须先进行预购商品房屋预告登记，并取得预告登记证明。
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