机关各处室，各分局，各直属单位：

为进一步规范城市规划管理，提高城乡规划依法行政水平，根据国家、省有关法律法规及技术规范，结合规划管理工作实际情况，我局修订完善了《盐城市市区容积率规划管理实施细则》，现予印发，请即遵照执行。

特此通知。

盐城市规划局

盐城市市区容积率规划管理实施细则

第一条  为规范建设用地容积率的规划管理，提高依法行政水平，根据国家、省城乡规划相关法律、法规和住建部《建设用地容积率管理办法》（建规［2012］22号）等有关规定，制定本细则。

第二条  本办法适用于盐城市城市规划区范围内以出让（划拨）方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理。各县（市）可结合本地实际情况，参照执行。

第三条  建设用地出让前，规划部门应当严格依据经批准的控制性详细规划，科学确定建设用地的规划条件。

第四条   建设用地出让后，建设单位应严格在土地出让容积率范围内进行开发建设，原则上不得调整。

第五条  土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率。确需变更的，必须按照盐城市规划局《建设用地容积率调整程序》（盐规［2012］88号）执行。

第六条  容积率计算规则

1.容积率系指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。建筑面积计算按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定执行。

2.建筑层高应严格控制，并符合相关专项设计规范要求，超市、大型商业综合体、电影院、大型宴会厅、工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆等公共建筑因功能设计需要不受层高限制。

表2.1.1  建筑的层高上限标准 (米)

3.计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台面积按以下方式计算：在主体结构内的部分，计算全面积并纳入容积率，在主体结构外的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率。其中住宅阳台进深不应大于1.8米（不规则的阳台，按其进深的平均值控制），超过1.8米以上部分按其全部水平投影面积计算建筑面积并纳入容积率指标。

4.露台、露天泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件不计算建筑面积，不计入容积率指标。

5.计算含底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库计算1/2建筑面积但不计入容积率。由于相关规范的净高要求等因素影响，车库层高大于等于2.2米且小于等于2.45米时，车库计算全建筑面积但是不计入容积率。层高大于2.45米的，车库计算全建筑面积并计入容积率。

6.鼓励设置建筑底层架空层，净高不得小于3米，不计入容积率但必须满足以下功能：视线通透、空间开敞、仅作为休闲、交通、绿化等公共空间使用，不得作为停车使用。

7.办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，特殊用途的大型商业用房，工业建筑、影剧院、大型会议厅、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本办法计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定执行。

8.公共停车楼不计入容积率，宜设计自走式停车，不得低于二层。

9.设计利用的坡屋面须按照相关规范计算建筑面积并计入容积率。

10.窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．1m及以上的飘窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积计入容积率。

11.当工业厂房建筑标准层高大于8米时，无论层内是否有隔层，按照建筑面积的两倍计入容积率。

12.建筑物内的设备层、管道层、避难层、闷顶层等结构层高在2.2米及以上的空间按全面积计容，结构层高在2.2米以下的空间按1/2面积计入容积率。

13.檐廊、挑廊、雨蓬、落地橱窗、阳台按建筑面积计算规范计入容积率；架空层、地下室不计入容积率，半地下室按一半建筑面积计入容积率。

14.加油站、站台顶盖投影面积不计入容积率；主体结构外的空调室外机搁板、建筑物的外墙保温层不计入容积率。

15.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计入容积率。

16.图纸设计、标注、术语应当符合国家相关规范要求，应准确标注主体结构范围、层高等重要要素。主体结构内的建筑使用空间，均按主体结构外围水平投影全面积计算容积率。

第七条  规划部门应严格依据土地出让合同规定的用地规划红线范围内依容积率计算的总建筑面积控制建设项目的实施，采用倒扣控制建筑面积的方法，即在规定的建筑面积上限指标基础上核减分期开发的建设项目建筑面积，一旦达到建筑面积上限值，则不得批准剩余未实施的建设项目。

第八条  规划核实容积率的管理措施。 建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。

规划核实容积率指标时，须按照现行《建筑工程建筑面积计算规范》结合本办法和现场实测数据计算计容建筑面积。如按规划要求实施，超容积率的面积须待完善国土部门手续后办理规划核实手续，如擅自变更规划导致超容积率，应按违法建设相关规定处理。

第九条  本细则由盐城市规划局负责解释。

第十条  本细则自颁布之日起执行。本细则实施之日前已出让的按原规定执行。