各县（市、区）人民政府，盐城经济技术开发区、盐南高新区管委会，市各委、办、局、市各直属单位：

《盐城市实施城市更新行动配套政策（试行）》已经市政府常务会研究通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

特此通知。

盐城市人民政府办公室

2023年1月5日

（此件主动公开）

盐城市实施城市更新行动配套政策（试行）

为统筹推进我市城市更新，创新工作理念，强化政策保障，现结合盐城实际，经研究，制定以下九项政策：

一、优化城市更新方案审批流程。城市更新片区范围内控制性详细规划需要局部调整非强制性内容的，在保障公共利益和安全的前提下，属地人民政府、管委会、街道办事处可结合实际编制城市更新片区方案（等同于控规调整报告），提出容积率、建筑密度、绿地率等规划控制指标、细化配套设施要求，经专家论证、部门审查、向社会公示无异议，报市（县）政府批准后，依照法定程序调整控制性详细规划。

二、明确功能兼容范围。对城市更新片区范围内、利用现有房屋和土地，发展文化创意、科技研发、健康养老、医养结合、工业旅游、众创空间等新业态产业，可继续按原用途和土地权利类型适用土地过渡期政策，过渡期为5年，过渡期满后可按新用途采取协议出让方式办理用地手续。在增加公共服务设施的前提下，允许商业、办公、科研等规划用地性质兼容利用；新供应兼容用途项目，按主用途实施供应；现有城市更新项目增加兼容用途的，可以协议出让方式办理用地手续。在满足公共服务设施配建的前提下，商业、办公以及符合区域转型要求的工业和仓储物流用地，可全部或部分用于建设政策性租赁住房。

三、合理调整规划管控要求。根据经市（县）政府批准的城市更新方案，城市更新项目（已出让但未开工建设的或未竣工的房地产类项目除外）在保障公共利益和符合安全要求的前提下，相对城市新区适当放宽绿地率、停车位数量、建筑退让和间距等指标要求。支持存量资源整合利用，在征得居民同意且不违反国土空间规划的前提下，统筹利用公有住房、闲置厂房等存量房资源，增设各类公共服务设施。

四、进一步扩大规划许可豁免范围。在目前已有的规划许可豁免清单基础上，按照经审定的城市更新方案，新建的垃圾分类收集屋（装配式）、非机动车充电遮阳棚、公厕等简易公共便民服务设施总建筑面积不超过100平方米的，免于办理建设工程规划许可证，在征得土地产权人同意并签订书面长期租赁协议的情况下，可不办理土地审批手续。已核发不动产权证且权属清晰无矛盾的情况下，城市更新项目不涉及改变土地用途和规划条件的，无需重新办理预审和选址意见、建设用地规划许可。老旧小区改造涉及利用小区内部存量房屋或者土地等建设公共服务用房和设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续；利用小区内空地、荒地及拆除违法建筑腾空土地等加装电梯和建设各类公共服务设施的，不增收土地价款。

五、灵活设立建设用地使用权。结合土地使用现状和城市更新项目的客观需要，综合运用带方案挂牌出让、协议出让、划拨以及签订补充协议调整土地利用条件等多种方式，保障城市更新项目依法合规用地。除地下空间不宜开发的情况外，城市更新所需地下空间土地使用权在符合相关规划的情况下可单独出让，也可结合地上建设用地使用权一并出让。

在居住小区外公共区域建设公共服务设施的，可以划拨方式供地。住宅、商业等经营性用地，符合公开出让条件的，根据审定的城市更新方案，可以院落和幢为单位采取带方案挂牌方式供应。由各类主体实施搬迁、收购、整理并有保留建筑物的项目，以及有历史保护价值和文物保护要求的保留建筑项目，依法可以带保留建（构）筑物实施定向挂牌、带方案挂牌或招标方式供地。

经批准的城市更新方案，在更新过程中确需调整容积率、建筑密度等指标的，应严格按照相关法律法规及技术性规范核算后补缴土地出让金，并完善相关用地手续（增加部分为公共服务设施的除外）。

六、优化行政审批流程。探索试行“容缺”机制，设立城市更新项目行政审批绿色通道合理压缩审批时限；深化施工图审查改革，对“零用地”的既有建筑维修改造项目、历史文化保护建筑修缮工程、既有住宅增设电梯等项目，由建设单位组织专家评审，不再报施工图审查机构审查；同时小型低风险项目试行免审承诺制，合理缩小审查范围；优化城市更新消防审验路径，通过正、负面清单的形式解决既有建筑改变使用功能消防审验问题，并对项目实施分类管理以解决消防审验新旧规范适用标准问题；及时研究棚户区改造房屋征收补偿方案、园林绿化、水电气暖等基础设施方案，统筹协调前期手续和建设等相关工作；纳入城市更新计划的项目，实施内容同时涉及前期土地整理及后期开发建设的，在不重复立项的前提下，可整体合并办理立项等手续至实施主体名下。

七、简化不动产登记手续。征收后经确认保留的合法建筑，可在建设用地使用权有偿使用合同中载明，由受让方申请建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

征收后经确认保留的合法建筑及其相应的建设用地使用权，经征收主体或上级人民政府批准划转给国有公司的，可由国有公司提交政府批准资产划转文件及相关税费缴纳凭证等权属来源证明材料，申请办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记，土地、房屋的用途以自然资源和规划部门的确认文件为准。

八、加大金融信贷支持力度。引导政策性银行加大信贷资金投入，加强与政策性银行的合作，重点加大对城市基础设施建设、棚户区改造、老旧小区改造、管网管廊设施、市政公用设施数字化改造等更新项目的支持力度。引导商业银行加大对重点项目信贷支持，充分利用商业银行现有的城市更新贷款政策，加强城市更新试点项目融资对接，探索建立可复制的城市更新贷款模式。支持大中型商业银行加快开发城市更新贷款产品，利用银团贷款等形式，有效拓宽城市更新贷款来源渠道。发挥保险资金融通桥梁作用，积极争取保险资金支持，探索建立保险资金服务城市更新的会商机制。鼓励符合条件的项目实施主体在交易所和银行间市场发行各类债券募集资金。探索开展城市更新项目债权资产、收益权资产、不动产资产为主的资产证券化资金募集业务。

九、积极争取上级专项资金。市、县（市、区）政府要做好中央、省各类专项补助资金的申报，积极争取上级资金支持。对符合国家专项债券发行规定的城市更新项目积极争取专项债券资金，有效补充更新项目资金。市、县（市、区）政府应当统筹安排资金，支持老旧小区改造、棚户区改造以及涉及公共利益的其他城市更新项目。筛选符合条件的城市更新项目，积极推荐争取纳入国家基础设施领域不动产投资信托基金REITS试点项目库，发行REITS产品募集城市更新项目资金。

本政策自发布之日起实施，试行期一年。